Få overblik over din økonomi
Før du begynder at kigge på boliger, bør du kortlægge din indkomst, faste udgifter, gæld og opsparing. Beregn dit rådighedsbeløb og vurder, hvad du realistisk kan betale i boligudgift.
Livssituation
Førstegangskøber: Guide til boligfinansiering og lån
At købe din første bolig er en af livets største økonomiske beslutninger. Her gennemgår vi de vigtigste begreber, finansieringsmodellen og hvad du skal have styr på, inden du skriver under.
Kort svar
Boligfinansiering i Danmark bygger på en kombination af udbetaling, realkreditlån og banklån. Som førstegangskøber skal du som minimum have 5 % af købesummen i udbetaling. Resten finansieres typisk med op til 80 % i realkredit og de sidste 15 % som banklån. Det er afgørende, at du forstår denne model og din egen økonomi, før du begynder at kigge på boliger.
Kravet om 5 % udbetaling
Udbetalingen er den del af købesummen, du selv skal finansiere med opsparing.
Finanstilsynet kræver, at du som køber selv stiller med mindst 5 % af boligens pris som udbetaling. Denne udbetaling skal komme fra frie midler, det vil sige penge du har sparet op. Du kan ikke låne til udbetalingen.
For en bolig til 2.000.000 kr. betyder det en udbetaling på minimum 100.000 kr. Hertil kommer handelsomkostninger som tinglysningsafgift, advokat og bankens etableringsgebyrer, så du bør have mere end de 5 % i opsparing.
Minimum 5 % af købesummen skal betales som udbetaling.
Udbetalingen kan ikke finansieres med lån.
Handelsomkostninger kommer oven i udbetalingen.
Start din opsparing i god tid. Ud over udbetalingen bør du have en buffer til uforudsete udgifter i den første tid som boligejer.
Realkreditlån og banklån
De to lånetyper, der tilsammen finansierer det meste af din boligkøb.
Realkreditlån er den primære finansieringskilde. Det kan dække op til 80 % af boligens vurdering. Realkreditlån har sikkerhed i boligen og tilbyder typisk den laveste rente. Du kan vælge mellem fastforrentet lån, der giver budgetsikkerhed, og variabelt forrentet lån, der ofte har lavere startrente men risiko for rentestigninger.
Banklån dækker typisk de resterende 15 % mellem realkreditlånet og din udbetaling. Banklånet har ikke direkte sikkerhed i boligen (eller sekundær prioritet) og har derfor en højere rente. Banklånet afdrages normalt over en kortere periode end realkreditlånet.
Realkreditlån kan dække op til 80 % af boligens værdi.
Banklån dækker normalt de resterende 15 % af købesummen.
Realkreditlån har typisk lavere rente end banklån.
Bidragssatsen er en løbende udgift ud over renten på realkreditlånet.
Sammenlign altid den samlede ydelse, ikke kun renten. Bidragssats, afdragsprofil og løbetid har stor betydning for, hvad du faktisk betaler over tid.
Fra drøm til nøgle: Sådan forløber et boligkøb
Boligkøb følger en fast proces med flere trin. Her er overblikket.
Få et finansieringsbevis
Kontakt din bank og få et foreløbigt tilsagn om, hvad de vil finansiere. Det giver dig en realistisk prisramme og viser sælger, at du er en seriøs køber.
Find og vurder boligen
Undersøg beliggenhed, stand, energimærke og ejerforening (ved lejligheder). Overvej at tage en byggesagkyndig med til gennemgang for at opdage skjulte fejl og mangler.
Forhandling og købsaftale
Forhandl prisen og betingelserne. Når I er enige, udarbejdes en købsaftale. Brug en advokat eller boligkøberrådgiver til at gennemgå dokumenterne, før du underskriver.
Endelig finansiering og overtagelse
Banken færdiggør lånedokumenterne, og du underskriver. Tinglysning sker, og du overtager boligen på den aftalte dato. Husk at tegne forsikring inden overtagelsen.
Hvad banken kigger på
Før banken siger ja, vurderer de din samlede økonomi grundigt.
Banken ser på din indkomst, faste udgifter, eksisterende gæld, ansættelsesforhold og din kredithistorik. De beregner dit rådighedsbeløb, som er det, der er tilbage efter alle faste udgifter, inklusiv den forventede boligudgift, er betalt.
Et tilstrækkeligt rådighedsbeløb er centralt. Banken skal være sikker på, at du kan bære lånet, også hvis renten stiger, eller din indkomst ændrer sig. Læs mere om kreditvurdering og hvad der indgår i vurderingen.
Indkomst, faste udgifter og eksisterende gæld indgår i vurderingen.
Rådighedsbeløbet skal være tilstrækkeligt til at dække daglige udgifter.
Banken stresstester din økonomi mod rentestigninger.
Hvis du har eksisterende gæld som forbrugslån eller studielån, kan det reducere det beløb, banken vil finansiere. Overvej at nedbringe gælden, før du søger boliglån.
Hvad koster det at være boligejer?
Boligudgiften er mere end ydelsen på lånet. Husk de øvrige omkostninger.
Som boligejer har du ud over låneydelsen en række løbende udgifter: ejendomsskat, forsikringer, vedligeholdelse, varme, el og vand. Ved ejerlejligheder kommer også fællesudgifter til ejerforeningen.
En god tommelfingerregel er at budgettere med en vedligeholdelsesopsparing, så du er forberedt på uforudsete reparationer. Tag udgangspunkt i dit rådighedsbeløb efter alle boligrelaterede udgifter, og sørg for, at der er luft nok til hverdagen. Du kan bruge vores låneberegner til at skabe et foreløbigt overblik.
Ejendomsskat, forsikring og vedligeholdelse er faste boligudgifter.
Ejerforeningsbidrag kommer oven i ydelsen ved ejerlejligheder.
Sæt penge til side til vedligeholdelse fra dag ét.
Ofte stillede spørgsmål
Spørgsmål og svar for førstegangskøbere
Hvor meget skal jeg have i udbetaling?
Du skal som hovedregel have mindst 5 % af boligens købesum i udbetaling. Udbetalingen skal komme fra opsparing eller frie midler og kan ikke finansieres med lån.
Hvad er forskellen på realkreditlån og banklån?
Et realkreditlån er sikret med pant i boligen og kan dække op til 80 % af boligens værdi. Renten er typisk lavere end et banklån. Et banklån dækker normalt de resterende 15 % mellem realkredit og udbetaling og har en højere rente, da sikkerheden er ringere.
Hvad er bidragssatsen?
Bidragssatsen er et løbende gebyr, du betaler til realkreditinstituttet ud over renten. Den dækker instituttets administration og risiko. Satsen afhænger af belåningsgrad, låntype og boligtype.
Hvad er rådighedsbeløbet?
Rådighedsbeløbet er det, du har tilbage, når alle faste udgifter er betalt, herunder boligudgifter, forsikringer, transport og gældsafdrag. Banken bruger dette tal til at vurdere, om du kan bære lånet.
Kan jeg købe bolig alene?
Ja, du kan købe bolig alene. Banken vil vurdere din økonomi individuelt. En enkelt indkomst skal dække hele boligudgiften, hvilket kan begrænse, hvor dyrt du kan købe. Overvej dit rådighedsbeløb nøje.
Hvad koster det at købe bolig ud over selve prisen?
Ud over købesummen kommer tinglysningsafgift, advokat- eller rådgiverhonorar, evt. ejerskifteforsikring, bankens etableringsomkostninger og flytteudgifter. Disse handelsomkostninger kan samlet løbe op i et betydeligt beløb.